&
HIỆU ỨNG CHIM MỒI
Trong câu chuyện đấu giá đất Thủ Thiêm:
“Ngư” là cá, ở đây là các doanh nghiệp tham gia đấu giá, trong đó lô đất có ít cá mập tham gia nhất là lô 3-8 với 6 cá mập tranh thực. Lô có nhiều cá mập tham gia nhất là lô 3-5 có tới 21 cá mập tham gia.
“Thực” là thức ăn; ở đây chính là 4 lô đất tại Thủ Thiêm được đưa ra đấu giá.
Xung quanh câu chuyện đấu giá đất Thủ Thiêm, có rất nhiều thuyết âm mưu, có rất nhiều bài báo phân tích, đưa góc nhìn…
Búa rìu dư luận dường như chỉ mình Tân Hoàng Minh chịu, tôi thấy không công bằng và có phần “oan ức” với Tân Hoàng Minh.
Tôi sẽ cố gắng tiếp cận vấn đề 1 cách đầy đủ, toàn diện; để đi thẳng vào vấn đề, tôi sẽ viết dưới dạng hỏi đáp để mọi người dễ theo dõi.
1. LUẬT CHƠI THẾ NÀO?
Quy định đấu giá có nhiều phương thức:
– trả giá bằng cách bỏ phiếu kín, khi mở kết quả sẽ lựa chọn đơn vị trả giá cao nhất
Cách này có thể trả giá trước & niêm phong hoặc trả giá trực tiếp 1 lần tại phiên đấu giá.
– trả giá lên bằng cách ghi vào phiếu trả giá tại phiên đấu giá,
– trả giá lên bằng lời nói tại phiên đấu giá.
4 lô đất tại Thủ Thiêm được quy định là trả giá trực tiếp bằng lời nói (miệng) tại phiên đấu giá, theo phương thức trả giá lên.
Đây là phương thức thường được áp dụng với các sản phẩm có giá trị cao, nhiều người quan tâm, và đơn vị tổ chức đấu giá kỳ vọng các cá mập quan tâm sẽ ganh đua và chốt được giá cao nhất.
Rõ ràng, Sở Tư Pháp TP.HCM đã lựa chọn phương án tối ưu cho 4 sản phẩm giá trị cao là 4 lô đất vàng của mình và kết quả đã làm lợi rất lớn cho ngân sách nhà nước.
Nhưng phương án này cũng dễ đẩy các đại gia sa chân, lỡ bước do bị cảm xúc “cuốn” khi ganh đua trong cuộc chiến giành “thực”, chúng ta sẽ phân kỹ điểm này ở phần sau.
2. CÁC CÁ MẬP TRÚNG ĐẤU GIÁ THỰC TẾ LÀ AI?
(i) Dream Republic & Sheen Mega: Là 2 cá mập đã giành được lô 3-5 và 3-9 được đồn đoán là có mối quan hệ với gia tộc đình đám tại Sài Gòn. Gia tộc này từ năm 2017 đã thâu tóm xong gần 1/3 diện tích các dự án tại đường Nguyễn Huệ và nhiều BĐS đắc địa khác tại đường Đồng Khởi, và các bất động sản đắc địa tại các Quận số lẻ giàu có của Sài Gòn – Quận 1, 3, 5, 7.
Một số dự án nổi bật: Time Square có 2 mặt tiền Đồng Khởi & Nguyễn Huệ, Union Square (Vincom Eden A cũ) tại Đồng Khởi, Dự án Saigon Peninsula – Mũi Đèn Đỏ quy mô 118ha
Tập đoàn VTP của gia tộc này đang sở hữu quỹ đất vàng nhiều nhất tại Sài Gòn là điều khó ai có thể phủ nhận, đây là 1 điểm cần lưu ý và ta sẽ phân tích kỹ hơn phía sau.
(ii) Bình Minh: cũng là công ty có liên quan đến 1 nữ đại gia khác và nữ đại gia này lại có sở thích sở hữu đất vàng tại Hà Nội. Nữ đại gia này thường được dân trong nghề trân trọng gọi là Madam, hiện Madam đang sở hữu/cổ đông chi phối nhiều bất động sản tại vị trí đắc địa sát hồ Hoàn Kiếm, hồ Tây như: Khách sạn 6 sao Four Seasons (đang xây dựng cạnh hồ Hoàn Kiếm), Hilton Opera (cạnh nhà hát Lớn), Khách sạn Thắng Lợi (cạnh hồ Tây), 1 loạt các sân golf, và các dự án BĐS lớn mà tiêu biểu là siêu thành phố thông minh rộng hơn 2000 ha trên trục Nhật Tân – Nội Bài.
(iii) Ngôi Sao Việt: là đơn vị thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh, chủ tịch là ông Đỗ Anh Dũng.
Đây có lẽ là cá mập “yếu” nhất so với 2 nữ đại gia nêu trên, nhưng lại là người chiến đấu ngoan cường sau 70 lượt trả giá để quyết giành quyền lô đất cao nhất, đẹp nhất 3-12.
Người về sau Tân Hoàng Minh là Capital One Financial với mức giá 23.800 tỷ, tổng giám đốc là người họ Trương, và trụ sở công ty ở Quận 1, có vẻ rất liên quan đến 1 cá mập 
Tân Hoàng Minh được biết đến là chủ của dự án D’Capital Trần Duy Hương, và 1 loạt các dự án có tiền tố D’ khác tại Hồ Tây, Cầu Giấy.
3. CÓ HAY KHÔNG VIỆC CÂU KẾT GIỮA CÁC ĐƠN VỊ TRONG CUỘC ĐẤU GIÁ THỦ THIÊM?
Thông thường các cuộc đấu giá nếu có hành vi câu kết thì thường là các đơn vị thỏa thuận để 1 đơn vị trúng đấu với giá thấp, thường là gần giá khởi điểm để tối ưu lợi ích kinh tế.
Trường hợp đấu giá Thủ Thiêm là giá được đẩy lên rất cao, có vẻ rất ngược so với thông lệ thông thường, cá mập mất nhiều tiền hơn để sở hữu đất vậy thì sẽ thiệt chứ có lợi ích gì đâu?
Lẽ thường là thế, nhưng chúng ta tiếp tục tìm câu trả lời ở các câu hỏi tiếp theo
4. VẬY GIÁ ĐẤU GIÁ TRÚNG CAO NHƯ VẬY THÌ AI ĐƯỢC LỢI?
Suy nghĩ sâu 1 chút thì ta sẽ thấy người nào sở hữu nhiều đất có vị trí tương tự sẽ được lợi, đầu tiên là các lô đất tương tự tại Thủ Thiêm, xa hơn chút là các lô đất vàng tại Hồ Chí Minh, xa hơn chút nữa là các lô đất vàng tại Thủ đô.
Tham chiếu lên câu hỏi số 2, chúng ta sẽ có bức tranh rõ ràng hơn
5. TÂN HOÀNG MINH MUA VỚI GIÁ TRÊN TRỜI, CAO HƠN NHIỀU VỚI CÁC LÔ ĐẤT KHÁC?
Đây là điều nhiều người lầm tưởng, truyền thông đưa tin mua với giá cao nhất 2,4 tỷ/m2 đất, các lô khác cao nhất cũng chỉ 1 tỷ/m2 đất.
Nhưng thực tế thì Tân Hoàng Minh đang bị oan.
Đây là các lô đất được quy hoạch xây với tầng cao khác nhau, do đó, để tính hiệu quả thì cần phải tính đơn giá/m2 GFA (diện tích sàn xây dựng), chứ không phải tính đơn giá/m2 đất thịt.
Với cách quy đổi như vậy thì giá THM trúng chỉ tương đương 272 triệu/m2; không cao hơn nhiều so với 2 lô 3-5 và 3-9 có giá trúng 255 và 251 triệu/m2
Lô đất THM trúng là lô giáp đường lớn, vị trí đẹp, và có quy hoạch xây cao nhất nên tầm view các căn hộ trên tầng cao sẽ rất đẹp, bán được giá cao. Do đó, giá cao hơn 1 chút so với các lô đất khác cũng là điều dễ hiểu, và nếu quy đổi cả hệ số tầng cao, hệ số vị trí giáp đường lớn, hệ số view… thì giá Tân Hoàng Minh mua không phải là giá cao nhất.
6. AI LÀ NGƯỜI ĐÃ ĐẨY GIÁ ĐẤU GIÁ TẠI THỦ THIÊM LÊN CAO?
Nhiều người lầm tưởng là THM, đây lại là 1 “oan ức” khác của cá mập này.
Tôi có cung cấp thêm thông tin về giờ đấu giá các lô đất theo bảng phía dưới.
Theo đó, lô 3-12 mà THM đấu giá sau cùng, lúc 15h30, khi đó các lô khác đã đấu giá xong với mức mặt bằng giá/m2 GFA đã được thiết lập.
Lô 3-5 đấu giá sớm nhất lúc 8h30 sáng, và cá mập số 1 đã chốt giá 255 triệu/m2 GFA; việc này đã tạo ra 1 mặt bằng giá mới, cá mập 1 đã “giành thực”, chiến thắng 20 cá mập khác sau 130 lần trả giá, tạo ra 1 hiệu ứng chim mồi cho các lô đất sau.
Và khi đã có mặt bằng giá mới từ lô đấu đầu tiên thì Binh Minh của cá mập số 2 muốn mua lô 3-9 cũng đã phải trả đến 251 triệu/m2 sàn GFA.
7. HIỆU ỨNG CHIM MỒI LÀ GÌ?
Hiệu ứng chim mồi có rất nhiều chiến thuật, chiến lược và cách áp dụng trong kinh doanh & marketing, có 1 bộ gồm 3 tập về Hiệu ứng chim mồi rất hay và thú vị. Ai mong muốn tìm hiểu sâu và phát triển Sales & Marketing thì nên đọc 3 quyển này
Tôi chỉ nhấn mạnh, nếu coi lô 3-5 là chim mồi, thì nó không đơn thuần là chim mồi cho 3 lô còn lại tại Thủ Thiêm và nó là chim mồi cho nhiều lô đất vàng khác của cá mập nào sở hữu nhiều quỹ đất vàng nhất.
8. VÌ SAO TÂN HOÀNG MINH PHẢI CHỊU BỎ CỌC, MẤT 588 TỶ TIỀN ĐẶT CỌC?
588 tỷ là 1 số tiền lớn, rất lớn, nếu tiếp tục làm dự án D’Billionaire bán cho giới “siêu giàu” như ông Dũng chia sẻ thì có thể ông chỉ có lãi ít, cũng có thể lỗ, nhưng số lỗ khả năng không tới mức 588 tỷ
Vậy tại sao THM lại phải ngậm ngùi mất ngay 588 tỷ? Câu trả lời đơn giản là không có tiền để nộp đủ 24.500 tỷ thì phải bỏ cọc thôi.
Chúng ta cùng nhìn lại toàn cảnh động thái của cơ quan nhà nước trước giá trúng cao bất thường:
(i) Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đặt vấn đề “chưa bao giờ có chuyện này” và giao các cơ quan nghiên cứu động thái này,
(ii) Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc có ý kiến nhận định giá lên tới 2,4 tỷ/m2 “là không phù hợp, giá không thực”,
(iii) Cơ quan thanh tra, giám sát ngân hàng nhà nước có công văn gửi tất cả các ngân hàng thương mại rà soát báo cáo hoạt động cho vay, bảo lãnh với các đơn vị trúng đấu giá đất Thủ Thiêm.
Đây chính là đòn chí mạng với THM.
24,500 tỷ ~ 1 tỷ USD; là 1 số tiền vô cũng lớn mà khó 1 doanh nghiệp Việt Nam nào có sẵn số tiền như vậy để nộp vào ngân sách; bắt buộc phải có phương án huy động vốn, đi vay ngân hàng.
Với thông điệp rõ ràng như vậy từ các cơ quan nhà nước thì chắc hẳn không ngân hàng thương mại nào dám tài trợ cho THM, và hệ quả phải bỏ cọc là điều tất nhiên.
9. VÌ SAO BÌNH MINH NỐI GÓT THM?
Nếu không có NH tài trợ thì số tiền 5.000 tỷ cũng là 1 vấn đề với cá mập số 2.
Và việc dùng 100% tiền vốn chủ sở hữu để nộp tiền sử dụng đất chắc chắn sẽ làm cho hiệu quả đầu tư của dự án, đặc biệt chỉ số ROE giảm đi đáng kể.
Và với cách đặt vấn đề của cơ quan nhà nước & áp lực từ dư luận như vậy thì bỏ cọc hay theo ngôn từ lắt léo của Bình Minh là “xin dừng không thực hiện dự án” là 1 quyết định hợp lý, nếu không Bình Minh sẽ tự đưa mình lên tiền tuyến thay cho cá mập số 3.
10. NHÀ NƯỚC ĐANG BÁN ĐƯỢC GIÁ CAO, NGÂN SÁCH THU ĐƯỢC NHIỀU TIỀN SAO PHẢI RÀ SOÁT?
Hệ quả tiêu cực của cuộc đấu giá này là rất lớn, đây sẽ là mức giá “chim mồi” tạo hiệu ứng chim mồi để đẩy giá BĐS cả nước lên một mức giá cao hơn, làm người nghèo, người có nhu cầu mua nhà ở sẽ càng khó tiếp cận với niềm vui được an cư, gây tiềm ẩn bất ổn cho xã hội.
Hệ thống ngân hàng cũng sẽ bất ổn, rủi ro theo khi quả bóng BĐS được thổi căng quá mức bởi hiệu ứng này. Và ngay trước mắt là rủi ro từ là game tái tài trợ, game revaluation mà ai trong ngành ngân hàng chắc sẽ hiểu rõ.
11. VẬY 2 CÔNG TY CÒN LẠI CÓ TIẾP TỤC BỎ CỌC KHÔNG?
Với tiềm lực của gia tộc này thì hoàn toàn có thể dùng 100% vốn tự có để nộp 7.820 tỷ tiền trúng đấu giá của 2 lô đất, không cần ngân hàng nào tài trợ.
Do đó, lẽ thông thường thì 2 đơn vị này sẽ không bỏ cọc, vì nếu bỏ cọc thì mất luôn 319 tiền cọc của 2 lô & mất đi “hiệu ứng” tốt đang có.
Nhưng, tôi đánh giá đến 90% là 2 doanh nghiệp này sẽ tiếp tục phải ngậm ngùi bỏ cọc, với 4 lý do:
(i) Giá thực trúng tính trên m2 GFA quy đổi không hề thấp hơn Tân Hoàng Minh và Bình Minh như tôi đã phân tích nếu cố đấm ăn xôi thì sẽ bị “soi”
(ii) Khi dùng 100% vốn tự có để nộp, có khả năng cao cơ quan nhà nước sẽ tiếp tục rà soát sâu hơn “nguồn gốc” của số tiền vốn tự có này.
(iii) Giá đẩy lên cao từ lô 3-5, lô được đấu giá đầu tiên lúc 8h30 sáng ngày 10/12 nên sẽ là đối tượng để rà soát, kiểm tra xem có bất thường gì không như đã phân tích phía trên.
(iv) Khi cá mập 2 & 3 đã buông, thì nếu tiếp tục, cá mập 1 sẽ tự đẩy mình lên “tiền tuyến”
12. AI SẼ ĐƯỢC LỢI KHI CÁC DOANH NGHIỆP BỎ CỌC?
Có 3 đối tượng đượng hưởng lợi chính:
– Đầu tiên là kho bạc nhà nước, tổng số tiền cọc thu được là 1.053 tỷ mà 4 mảnh đất vàng vẫn còn nguyên.
– Cơ quan nhà nước mà dẫn đầu là Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước đã thành công trong việc làm giảm bớt độ nóng của thị trường địa ốc, giữ ổn định, an toàn hệ thống ngân hàng.
– Người có nhu cầu mua nhà sẽ tiếp tục có hy vọng mua được nhà với giá hợp lý khi giá BĐS không bị các hiệu ứng, toan tính tiếp tục đẩy lên cao.
Qua 12 câu hỏi đáp, bài viết đã dài, nếu bạn đọc tới đây cũng là 1 nỗ lực lớn của bạn và là thành công của tôi rồi
Hy vọng góc nhìn của tôi hữu ích, nếu có điểm nào chưa rõ, bạn có thể comment để tôi sẽ cố gắng hồi đáp.