Phát triển dự án bất động sản: Quỹ đất là yếu tố cần, phát triển sản phẩm là yếu tố quan trọng

Sở hữu quỹ đất lớn nhưng thiếu kinh nghiệm phát triển sản phẩm đã khiến không ít chủ đầu tư “nhụt chí”, thậm chí chấp nhận “bán lúa non”. Đối với những chủ đầu tư này việc tìm đến các đơn vị tư vấn uy tín, có kinh nghiệm phát triển dự án chính là họ tìm được một người bạn để song hành.

Thời của bất động sản tại các thị trường mới trỗi dậy

Ngày 27/05/2022, theo Bộ Tài Chính, Tổ chức xếp hạng tín nhiệm S&P Global Ratings, một trong 3 cơ quan xếp hạng tín dụng lớn nhất thế giới, đã nâng xếp hạng tín nhiệm quốc gia dài hạn của Việt Nam lên mức BB+; cùng với đó, S&P đánh giá thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam đã tăng nhanh chóng vài năm gần đây với mức tăng trưởng thực 10 năm là 4,8%. Điều này minh chứng cho sự phát triển của kinh tế xã hội, nhu cầu sở hữu các sản phẩm bất động sản chất lượng cao theo đó cũng gia tăng tại nhiều địa phương phát triển.

Nếu cách đây 5 năm, thị trường bất động sản phát triển mạnh tại các thành phố lớn như Hà Nội hay Thành phố Hồ Chí Minh thì hiện nay nhu cầu sở hữu các sản phẩm bất động sản chất lượng cao đã vươn về phía khách hàng ở nhiều thị trường mới nổi (các địa phương được định nghĩa là thị trường cấp 2, mới phát triển BĐS bài bản).

Thực tế đã chứng minh, nhiều dự án bất động sản cao cấp ở các thị trường cấp 2 đều được đón nhận với mức giao dịch khá tốt. Từ các dự án ở quy mô vừa như Vinhomes Bắc Ninh, The Sapphire Residence (Hạ Long),.. tới các dự án cao cấp như Diamond Crown Hai Phong (Hải Phòng), The Sapphire Mansion (Hạ Long), hay các đại đô thị như Ecopark (Hưng Yên), Aqua City (Đồng Nai), Water Point (Long An) được đầu tư đồng bộ trong thiết kế, hạ tầng cảnh quan, tiện ích và cơ cấu sản phẩm phù hợp luôn ghi nhận được sự quan tâm đặc biệt của thị trường.

Trăn trở phát triển những dự án chất lượng tại các thị trường mới

Trong cuộc chơi phát triển bất động sản tại các thị trường mới, những tên tuổi như Vinhomes, Novaland, SunGroup hay Nam Long…là những “cánh chim đầu đàn”. Thực tế ghi nhận, cán cân kinh nghiệm phát triển các dự án bất động sản bài bản và chất lượng, đang nằm trong tay các tên tuổi lớn nhiều kinh nghiệm.

Tuy nhiên, với các thị trường cấp 2, nhiều địa phương có các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính tốt, sở hữu quỹ đất lớn nhưng ngoài lợi thế về qũy đất sẵn có, năng lực tài chính mạnh thì các đơn vị này lại thiếu sự nhạy bén của thị trường và tư duy phát triển sản phẩm bất động sản bài bản. Nghịch lý này có thể thấy tại hàng loạt các địa phương như Hưng Yên, Bắc Giang, Hải Dương, Vĩnh Phúc ở khu vực phía Bắc hay Long An, Đồng Nai, Bình Thuận ở khu vực phía Nam. Cuộc chơi phát triển bất động sản tại nhiều địa phương vẫn đang nằm trong bàn tay của các ông lớn.

“Nhiều doanh nghiệp tay trái tại địa phương khi rẽ sang bất động sản có tiềm lực tốt về tài chính và quỹ đất, tuy nhiên lại loay hoay trong việc phát triển dự án như nào cho phù hợp với thị trường. Đặc biệt, với các dự án khu đô thị quy mô lớn đến hàng chục ha thì quá trình đầu tư có thể kéo dài cả thập kỷ, rủi ro trong một sản phẩm có thể kéo ngã toàn bộ dự án là có thể xảy ra”, một doanh nghiệp đang triển khai một dự án tại Vĩnh Phúc cho biết.

Điều này dẫn đến thực trạng, một số doanh nghiệp sở hữu quỹ đất tốt, rơi vào trạng thái “muốn làm bài bản, nhưng ngại dấn thân”, do đó không tự tin phát triển dự án mà thay vào đó chọn giải pháp “bán lúa non” (chuyển nhượng dự án) cho các chủ đầu tư lớn hay chuyển đổi sang trạng thái “phân lô bán nền”.

Theo ông Nguyễn Hữu Thanh, PTGĐ Công ty cổ phần phát triển và kinh doanh bất động sản WeLand, để phát triển thành công một dự án, các chủ đầu tư cần giải một loạt các bài toán như nguồn vốn, khả năng bán hàng với quỹ sản phẩm lớn, tiến độ xây dựng, kiểm soát chất lượng,…  nhưng bài toán đầu tiên cần phải giải đó là phát triển dự án như thế nào với hàng loạt câu hỏi: phát triển sản phẩm, quy hoạch, phân kỳ đầu tư,… để tối ưu hóa nguồn lực và đáp ứng đúng nhu cầu của khách hàng. Để giải các bài toán này, cần có sự đồng hành cùng các nhà tư vấn có nhiều kinh nghiệm triển khai và “va đập thực tế” tại các dự án lớn.

Muốn tạo nên kỳ tích phải có đối tác tin cậy đồng hành

Trong chiến lược phát triển bất động sản tại các địa phương, hiện nay một số chủ đầu tư đã tìm được lời giải đó là hợp tác với một số đơn vị tư vấn phát triển có kinh nghiệm phát triển dự án quy mô lớn. Họ là những đơn vị đã trải nghiệm qua nhiều dự án, đồng thời cũng bám sát và am hiểu thị trường để có định hướng phát triển dự án, phát triển sản phẩm đúng hướng ngay từ giai đoạn phát triển sản phẩm, quy hoạch, phân kỳ đầu tư, phân tích, đánh giá hiệu quả dự án cho đến giai đoạn marketing & bán hàng.

Leave a Reply

Your email address will not be published.